Maison avec travaux, est-ce toujours une bonne affaire de s’engager dans les chantiers de gros œuvres alors que des maisons neuves font leurs apparitions avec des prix défiants toute concurrence ? La question mérite d’être posée car engager des travaux chez soi ne veut pas forcément dire retour sur investissement.
Vendre ou rénover sa maison quelle option choisir ?
Une maison demande de l’entretien courant, mais aussi d’engager régulièrement des chantiers plus conséquents, ce qu’oublient nombre de propriétaires lors de leur acquisition. Habitué à prévoir les travaux d’aménagement et de rénovations, comme le changement de cuisine, un primo-accédant privilégie en général l’aspect visuel. Le risque serait de délaisser le gros œuvre et de remette à plus tard les travaux de plus grandes importances. Ce comportement se conçoit car engager des travaux s’apparente à une opération à plusieurs inconnus.
En effet, préparer le ravalement de façade ou prévoir la réparation de la fuite d’eau sous le plancher ne prend pas la même mesure que le changement de papier peint. En l’espèce, un professionnel doit intervenir de préférence pour apporter son expertise. En conséquence, il devient plus difficile de boucler le budget. A cet instant, le rêve d’une éventuelle plus-value se brise car les occupants prennent conscience que la valeur du bien qu’il rembourse n’intègre pas les futurs travaux. Une autre difficulté s’ajoute car des maisons à construire pour moins de 1 000€/mètre carré arrivent sur le marché.
Le premier réflexe serait de fuir son logement sans avoir même l’idée d’intervenir. Est-ce une bonne idée ? Comment vendre dans ces conditions ? La seconde option se porte sur la réfection des travaux. A quel niveau ? Comment les financer ?
Evaluer son bien pour connaître son potentiel
Ce type de cas dépend de la zone géographique. Par exemple, dans une zone où l’immobilier se tend comme dans les grands centres urbains, la question ne se pose même pas. Les propriétaires trouveront toujours un acquéreur potentiel. Il convient de connaître la valeur de son bien pour étudier l’impact des travaux une fois réalisés. Un professionnel de l’immobilier, comme un notaire ou un agent immobilier local, aide à déterminer un plan d’action. Alors que l’agent immobilier ne demande pas de frais, le notaire applique un tarif d’expertise mais s’efforce de donner une évaluation plus précise (qui fait office de loi sur un acte authentique, fort utile pour préparer un dossier d’hypothèque).
Tout l’enjeu consiste à savoir viser juste pour investir dans les travaux que recherchent les acheteurs potentiels sans tomber dans l’inutile. Parfois, l’évaluation de la valeur de son bien permet de prend la décision de faire ou ne pas faire ses travaux.
Lancer la recherche de devis et de financement
Une fois le projet de travaux déterminé, les propriétaires lancent une campagne de devis. Ce temps demande de l’énergie car il faut rendre visite aux professionnels et ne pas hésiter à engager des négociations. Plus le projet paraît important aux yeux des professionnels, plus il sera attirant. Toute la question se porte sur le choix entre artisans spécialistes ou généralistes. Le premier apporte une réponse technique précise à un problème, alors que le second peut prendre en charge l’ensemble du projet (plus facile à négocier). L’appel à un chef de chantier peut aider les propriétaires à avancer plus facilement et éviter les mauvaises rencontres. Celui-ci prend une commission comprise entre 3 et 5%.
Regroupement de crédit pour financer ses travaux
Avec des taux d’intérêt bas, il n’est plus aussi difficile de financer ses travaux avec un crédit. A ce titre, le regroupement de crédit peut servir de levier afin d’intégrer le prêt immobilier avec le budget prévu pour les travaux. Si le montant restant de l’emprunt immobilier représente au moins 60% des encours totaux regroupés, alors le taux appliqué au regroupement s’assimile à celui de la pierre. Concrètement, les éventuels crédits à la consommation existants ainsi que le nouveau crédit travaux bénéficieront d’un taux de crédit immobilier, bien plus favorable.
En outre, le regroupement de crédit ouvre une nouvelle négociation plus favorable si le crédit est ancien. En effet le regroupement de crédit réunit l’ensemble des crédits avec un taux unique plus favorable qu’un crédit immobilier datant d’une dizaine d’années. Néanmoins, le regroupement de crédit semble attractif les premières années (durant le premier tiers du remboursement) pour régler une situation qui traînent. On retrouve cela pour la finition des travaux.