Un nouveau dispositif vient soutenir le marché de l’immobilier. Qu’en est-il?
Quels sont les objectifs de la loi Denormandie ?
Le début d’année commence par de bonnes nouvelles pour les investisseurs qui cherchent à réduire leurs pressions fiscales et augmenter leurs revenus locatifs. À peine votée en cette fin d’année 2018, la loi « Denormandie » étend les dispositifs existant de la loi « Pinel » pour répondre aux besoins de rénovation des logements anciens placés dans les centres-villes. En effet, les effondrements des immeubles à Marseille en novembre 2018 marquent la faiblesse de la qualité des habitats dans le cœur des vieilles villes. Force est de constater que la plupart des centres-villes se vident pour voir se délaisser des immeubles vétustes, le dispositif « Denormandie » vient remplir une autre fonction comme celui qui consiste à rendre plus attractif le locatif à long terme. Cette mesure vise à contrecarrer un phénomène inquiétant pour les maires de ces villes : la location saisonnière de type « Air-BnB » qui bat son plein.
Quels critères d’attribution de la loi Denormandie ?
L’article 226 de la loi de finances 2019 fixe les contours de cette nouvelle réglementation qui touche les logements acquis entre le 1 er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Pour y prétendre, le logement doit engager des travaux de rénovation d’un montant de 25% du coût total de l’opération (par exemple 75 000€ de travaux sur un coût total de 300 000€). En outre, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt de 12%, 18% et 21% sur le revenu à condition de mettre le bien en location le bien durant une durée de 6, 9 ou 12 ans selon leur choix. La déduction fiscale au cumul semble particulièrement intéressante. Les investisseurs peuvent espérer une baisse de 36 000€, 54 000€ et 63 000€ d’impôt sur le revenu durant toute la durée de location engagée.
Toutefois, pour entrer dans les critères d’attribution, mieux vaut être fortement imposé car en dessous de 6 000€ d’impôt, l’investissement risque d’être difficile à amortir. En l’espèce, l’atout de ce dispositif s’oriente sur un double effet. Non seulement le propriétaire peut réduire sa pression fiscale, mais il peut aussi retrouver des rendements locatifs dynamiques. Ce constat est sans appel à Melun, ou au cap d’Agde qui connaissent des niveaux proches des 6%. Pour réussir ce pari, la chance ne suffit pas. Il faut connaitre le secteur locatif mais aussi comprendre la dynamique démographique de la ville ciblée. Une fois ces éléments analysés, la question du financement se pose. Pourtant, plusieurs possibilités existent pour s’adapter à chaque situation comme le regroupement de crédits.
Le rachat de crédit pour investir en immobilier avec la loi Denormandie
Les propriétaires éligibles à ce nouveau dispositif jouissent de plusieurs effets de levier possibles. En effet les taux d’emprunts sont encore bas en ce début d’année ce qui réduit le coût global de l’investissement. En passant par l’emprunt, il n’est pas forcément obligé de sortir de la trésorerie tout en bénéficiant des allègements fiscaux. D’autre part, si le propriétaire se retrouve avec un taux d’endettement limite des 33%, il peut regrouper son crédit logement avec celui de son investissement en rallongeant la durée, ce qui apporte un élément de garantie supplémentaire à la banque.
À cela, dans le cadre d’un projet de rénovation, élément essentiel du dispositif, le regroupement de crédit peut intégrer un budget alloué pour le chantier. Cependant, il ne sera pas possible d’effectuer les travaux soi-même car la loi « Denormandie » prévoit l’obligation de passer par des professionnels (les factures sont demandées). Un autre avantage se porte sur sa facilité de gestion car l’investisseur se voit prélevé d’une seule et même mensualité. Enfin, pour réaliser un regroupement de crédit pour un investissement immobilier, il suffit de procéder à une simulation pour connaitre le coût de l’emprunt ainsi que les mensualités à venir. Un professionnel en intermédiation bancaire se charge de l’étude de faisabilité pour analyser les critères d’attribution de ce type de crédit. Une fois approuvé, l’analyste apporte une proposition au demandeur qui dispose de dix jours de droit de rétractation.