Rachat de soulte

La soulte est la valeur marginale d’une valeur mobilière ou immobilière estimée par un professionnel du droit tel qu’un avocat, un notaire ou un juge. La plupart du temps, on utilise ce langage pour le règlement d’un solde de compte lors d’une succession, d’un divorce ou d’un arbitrage judiciaire. Alors que plus de la moitié des couples sont touchées par un divorce,  la soulte demande un éclairage quant aux possibilités qu’offre le rachat de soulte ainsi que son financement.

Mieux comprendre le rachat de soulte

Que ce soit en matière de succession ou de divorce, il arrive souvent que l’une des parties concernées ait la possibilité de racheter la totalité d’un bien en indivision au moment de la liquidation du patrimoine commun. Par exemple, dans le cadre d’une succession, l’un des ayants droit  décide de racheter un bien d’une indivision comme une résidence familiale. Dans cette opération, il versera une compensation financière aux autres ayants droit ou renoncera un partie égale à la valeur de la soulte sur ses droits à l’héritage. Ce principe évite le morcèlement de la  propriété en indivision successive sur plusieurs générations, ce qui rendrait la gestion d’un patrimoine ingérable.

Pour un divorce, le rachat de soulte proviendra généralement du patrimoine commun des époux. Au moment de la liquidation de la communauté de biens réduite aux acquêts, les parties s’accordent à compenser la pleine propriété que l’un d’eux s’approprie. Généralement, l’une des deux parties versera une somme compensatoire égale à la valeur du bien en solde de compte.

Les étapes du rachat de soulte

Avant d’engager le rachat de soulte, l’acheteur doit demander une évaluation du bien par un expert immobilier, tel qu’un notaire ou un agent immobilier. Si l’expertise est réalisée par un notaire, celui-ci évaluera le bien sous acte authentique ce qui renforce la valeur juridique de cette évaluation.

Dans le cas d’une séparation, cette étape enrichira l’acte de licitation, c’est-à-dire l’acte de liquidation de la communauté de biens. L’acte de licitation est semblable en quelque sorte à l’acte de vente d’un bien immobilier. Il énumérera l’ensemble des biens en liquidation pour formaliser la division du patrimoine.

Anticiper les frais de rachat de soulte

Le rachat d’une soulte survient rarement avec une anticipation puisqu’il s’agit d’une période compliquée, notamment lors d’un  divorce ou d’un décès d’un être proche. Les parties concernées doivent faire preuve de sang-froid car cette opération à de lourdes conséquences sur les années à venir. De plus, des frais de négociation et d’émulation seront à prendre en compte, ce qui insinue une sortie de trésorerie importante.

Au-delà du coût du rachat de soulte, il faut y ajouter des frais de notaire réglementés par l’État. Ces coûts sont variables selon la région et l’étude choisie, mais en général il faut compter entre 2 et 7% de la valeur nette du bien. De plus, des droits de mutation devront être comptabilisés tout comme le rachat d’un bien immobilier à un tiers étranger. Cependant les frais ne sont pas considérés à titre onéreux et sont ainsi réduits d’environ 2% (au lieu de 7%).

En outre, dans le cadre d’un divorce, la banque demandera des pénalités de remboursement anticipé puisqu’il faudra transférer la propriété du bien. Cela induit des frais supplémentaires propres à la contraction d’un crédit immobilier comme les frais de garanties. Afin de faciliter l’opération, le notaire et le banquier chercheront conjointement à financer le bien par la désolidarisation du vendeur de l’emprunt immobilier existant.

Le financement de la soulte

À condition de respecter le taux d’endettement des 33% et de percevoir un revenu régulier, propre au critère d’attribution d’un crédit immobilier, la banque peut accorder un crédit pour le rachat d’une soulte. Le rachat de soulte lors d’un divorce peut s’avérer plus complexe car une fois la communauté dissoute, des frais de pension alimentaire peuvent être demandés. Aussi, il engendre mécaniquement une réduction de la capacité d’emprunt alors que désormais ce bien se finance avec une seule partie.

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